전세자금대출 총정리(2) - 보증서발급기관, 전세대출제한사항 등

전세자금대출 총정리(2) - 보증서발급기관, 전세대출제한사항 등

 

전세대출에 대해 궁금하신 분들이 많더라구요.
1편을 올리고, 2편을 기다리신 분들이 많았는데요, 
2편 오늘 올라갑니다. 1편보다 더 중요한 내용이 많으니 잘 읽어주세요~~!!

 

 

 

전세대출 보증서 발급 기관에 따른 차이점

 

1번글에서 처음에 전세대출을 설명할 때, 전세대출은 집이 아니라 보증서를 담보로 돈을 빌려주는 상품이라는 점을 말씀드렸는데요, 

우선, 전세자금대출을 다루는 기관들은 아래와 같습니다.

1. 3개의 보증기관 : 주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사
2. 주택도시기금
3. 지자체 특별 전세자금대출
4. 금융기관 자체 대출상품 (보증서 발급X)

전세자금대출은 은행에서 리스크 관리를 위해 보증서를 담보로 대출을 해주는 겁니다. 하지만 보증서 없이도 금융기관 자체 대출상품이나 다른 담보를 이용해서 대출을 받을 수도 있지만, 전세권을 설정하는 등 추가적인 조건이 필요합니다.

그렇기 때문에 대부분 3개의 보증기관에 발급해주는 보증서를 담보로 은행에서 대출을 받게 됩니다.

보증기관별로 보증 조건이나 대출한도 등에 차이점이 있으므로, 개별 특징을 알고 있을 필요가 있습니다.

 

체크포인트! 주택보유수 및 소득 제한 

• 모든 보증기관 2주택 이상의 다주택 보유자에 대한 전세자금대출 제한
• 주택금융공사와 주택도시보증공사 : 1주택자 부부합사나 연소득 1억원 이하 및 보유주택 시세 9억 이하 만 가능
• 서울보증보험 : 1주택자 보유 주택 시세 9억원 이하이나 소득 제한은 없음

 

 

1. 주택금융공사 (HF)

가장 일반적으로 많이 이루어지는 보증서가 주택금융공사 보증입니다.
임차인의 신용을 기반으로 대출을 하기 때문에 임대인의 동의가 필요없다는 점이 특징입니다.

또한 다른 보증사와 달리 법인이나 외국인이 임대인 보증 가능하니, 법인이 임대인일 때 고려해 볼 수 있습니다.

• 보통 근로소득자만 가능
• 임대인의 동의 필요 없음
• 전입 체크 안함
• 보증료 고객부담
• 법인, 외국인 임대인 가능
• 임차보증금 한도 수도권 7억, 수도권 외는 5억까지 가능
• 대출한도는 무주택자 2억2천2백만원, 1주택자 2억원까지로 임차보증금의 80%이내이자 소득의 3.5배 이내까지

 

 

2. 주택도시보증공사 (HUG)

임차보증금반환 채권을 임차인으로부터 은행이 양도받는 방식으로 대출을 취급하기 때문에 임대인에게 채권양도통지서를 보냅니다.

임대인이라면 채권양도통지서를 잘 챙겨두셔야 합니다. 그리고 임대계약 만료시 임대인은 임차인이 아닌 은행에 전세보증금을 반환하셔야 합니다.

채권양도 방식이므로 소득이 없어도 대출 가능하고, 세대주 뿐 아니라 세대원도 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

• 물건지의 컨디션이 중요
• 선순위채권 관련 제한있음
  선순위채권이 주택가격의 60% 이하여야 하고 임차보증금과 선순위체권을 더한 금액이 주택가격의 100%보다 적거나 같아야 합니다.
• 소득이 없어도 전세대출 가능
  단, 두번째 전세대출일 때는 소득과 신용을 고려함.
• 전입 체크함
• 인당 전세대출 가능
• 임차보증금 한도는 수도권 7억, 수도권 외 5억까지
• 대출한도는 수도권 4억, 수도권 외 3.4억까지, 1주택자는 2억까지만 가능하고 임차보증금의 80% 이내만 가능

 

 

3. 서울보증보험(SGI)

서울보증보험의 임대차채권 보증 방식은 채권양도 또는 질권설정 방식으로 이루어집니다. 

이 보증기관의 가장 큰 특징은 3개의 보증기관 중 대출한도가 무주택자 5억원, 1주택자 3억원으로 제일 높다는 점입니다. 또한 임차인의 소득 제한과 임차보증금 한도가 존재하지 않습니다. 

단, 신용점수 별로 대출한도가 차등 적용됩니다.

• DTI 40% 이내
• 소득이 없이도 가능
• 전입체크
• 인당 전세대출 가능
• 해당물건 선순위 채권과 대출금 시세 80% 이내
• 대출가능금액은 보증금 80% 이내 5억까지, 1주택자 3억까지

 

 

 

 

 

전세자금대출 제한

 

1. 9억 이상 고가주택 취득자에 대한 제한

모든 지역의 KB세시 9억 이상의 고가주택 취득자는 전세대출을 받을 수 없습니다.

시세가 없는 빌라나 단독주택의 경우는 공시지가 150%나 매매가 중 높은 금액이 9억 이상인 물건을 취득하면 전세대출 불가합니다.

 

2. 투기지역 ˙ 투기과열지역의 3억원 초과 아파트 취득자에 대한 제한

• 2020년 7월 10일 이후 투기지역˙투기과열지역의 3억원 초과 아파트를 구입하고, 이후 전세대출을 받으려는 경우 전세대출 제한
  예외) 직장이동이나 자녀 교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 하는 경우는 가능
  ① 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양/치료, 학교 폭력 피해 등 실수요로
  ② 구입아파트 소재 특별시/광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로
  ③ 구입아파트, 전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출 허용
  
  
• 규제 시행일 이후 전세대출 이용자가 규제대상 아파트를 구입한 경우, 전세대출 즉시 회수
  예외) 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수 적용 유예로 본인의 전세대출 만기와 구입 아파트 기존 임대차계약만기 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 가능 
• 단, 조정지역 또는 비조정지역은 제한 없음, 아파트만 해당되므로 빌라나 다세대주택도 제한 없음

 

3. 다주택자 : 2주택 이상

전세보증금지되어 있어, 위의 3기관이 보증해 주는 전세자금대출 불가
단, 전세권 설정 방식으로 전세자금 대출은 가능하나, 등기부 설정 필요하고, 임대인의 동의가 필요하다는 제한이 있음.

 

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전세자금대출도 본인의 상황에 따라 받을 수 있는 보증기관이 달라진다는 것, 
때에 따라서는 전세대출이 즉시 회수될 수 있는 제한이 있다는 점을 알고 있어야 할 거 같네요.

여러분들께 도움이 되길 바라며,

오늘도 좋은 하루 되세요~